A Esteira Habitacional

Em meio à escassez de novas moradias, a Califórnia liberaliza suas regras de zoneamento – ao mesmo tempo em que acrescenta outras restrições à construção.

Os últimos anos testemunharam uma transformação na política da Califórnia. Lutando para serem vistos como líderes na política habitacional, os legisladores estaduais deram grandes passos para tirar o controle da regulamentação do uso da terra dos governos locais. Eles deram aos proprietários da Califórnia o direito de adicionar duas unidades habitacionais acessórias (ADUs) - casas ou apartamentos menores no mesmo lote de uma casa unifamiliar tradicional - ou dividir seu lote e construir duplexes. A partir de julho, as propriedades que as cidades zonearam exclusivamente para uso comercial ou estacionamento estarão abertas para o desenvolvimento de prédios de apartamentos de quatro ou cinco andares. Os requisitos mínimos de estacionamento local foram antecipados, liberando espaço para opções adicionais de moradia. Os desenvolvedores também foram liberados de padrões subjetivos de zoneamento, condições discricionárias de aprovação que reduzem a densidade do projeto e mudanças surpreendentes nas regras locais. Os desenvolvedores que concordam em reservar algumas unidades em um projeto como habitação acessível restrita à escritura - ou seja, as unidades devem permanecer acessíveis por um determinado período, de acordo com um acordo regulatório - se qualificam para bônus de densidade e renúncias regulatórias.

Os legisladores da Califórnia renovaram uma antiga lei estadual que exige que os governos locais planejem o desenvolvimento da "parte justa" da cidade em moradias necessárias em uma região. Planos habitacionais de compartilhamento justo estão sendo transformados em contratos ambiciosos e executáveis ​​entre as cidades e o estado. As cidades sem um plano de compartilhamento justo compatível estão sujeitas a um "remédio do construtor" que permite aos desenvolvedores contornar o zoneamento local - e alguns desenvolvedores foram encorajados a usá-lo. As cidades que não cumprem suas metas de participação justa perdem a autoridade para aplicar padrões locais discricionários a projetos qualificados.

Embora essas reformas caminhem sob a bandeira da acessibilidade à habitação, palavra e ação não combinam. Enquanto os "estados vermelhos" do Sul alcançaram ampla acessibilidade ao permitir que um número ilimitado de casas baratas fosse construída em subúrbios extensos, a Califórnia favorece a construção, não a eliminação. Essas habitações "preenchidas" há muito são mais caras de desenvolver do que as casas pré-fabricadas. Dado esse fato, seria de se esperar que os líderes da Califórnia tivessem feito tudo ao seu alcance para reduzir o custo do preenchimento. A realidade, no entanto, é o oposto. Quase todas as leis habitacionais da Califórnia que pretendem liberalizar o desenvolvimento de preenchimento vêm com novas restrições que aumentam o preço para colocar as unidades online. Isso inclui mandatos para usar mão-de-obra sindicalizada ou pagar "salários vigentes" (um termo de arte para salários negociados pelo sindicato); separar uma parte das novas unidades como moradias populares que dão prejuízo; e oferecer a qualquer inquilino deslocado por um projeto de desenvolvimento o direito de alugar uma das novas unidades a um preço que ele possa pagar. O Estado dá com uma mão e tira com a outra.

Em mercados imobiliários irrestritos, o preço de equilíbrio de uma casa – o ponto onde a oferta e a demanda se encontram – é apenas um pouco mais alto do que o custo de construção. Se a Califórnia continuar removendo as restrições de zoneamento e acrescentando novas regras que aumentam as despesas de construção, os preços e aluguéis das moradias se estabilizarão, mas em níveis muito altos.

Em 1979, a Califórnia promulgou a primeira versão do que veio a ser conhecido como Lei do Bônus de Densidade. Se um incorporador de um projeto com cinco ou mais unidades concordasse em reservar algumas dessas unidades como moradias acessíveis restritas à escritura, o incorporador teria permissão para um aumento modesto na densidade. Essa ideia - relaxar algumas restrições locais de uso da terra, mas apenas para os desenvolvedores que concordam em fornecer benefícios especiais em troca - tornou-se a maneira californiana de fazer a reforma do uso da terra: dar, mas receber.

Uma nova geração de leis habitacionais oferece isenção de revisões caras e imprevisíveis sob a Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia (CEQA) e padrões discricionários locais, mas apenas para desenvolvedores que concordam com padrões trabalhistas especiais. Primeiro veio o Projeto de Lei do Senado 35 (SB 35), que isenta projetos qualificados de revisão discricionária ambiental e local se o incorporador concordar em pagar os salários vigentes e reservar pelo menos 10% ou 50% das unidades para habitação de baixa renda. (O número necessário de unidades acessíveis depende de quão bem a cidade está indo em relação à sua meta de habitação justa.)